Vragen GB verkoop Vos v. Steenwijkl. 75

Woensdag, 1 Februari om 12:59:39 | 1030 keer bekeken

Hoogeveen - Gemeentebelangen heeft nog steeds vragen over de verkoop van het pand aan de Vos van Steenwijklaan 75. De beantwoording van eerdere vragen roept op dat GB nog meer opheldering wil over de kwestie. U leest hieronder eerst het antwoord van de gemeente van december 2011 en vervolgens de nieuwe vragen van GB

Aan de leden van de gemeenteraad

1 december 2011

Op 1 november heeft de fractie van Gemeentebelangen schriftelijke vragen gesteld met betrekking tot de verkoop van De Vos van Steenwijklaan 75, aktedatum20 juli 2010.
De vragen luidden als volgt (cursief) en de antwoorden zijn toegevoegd:

Wie heeft bepaald welke partij op uitnodiging wordt benaderd voor aankoop?
Sinds juni 2008 is het pand in de verkoop. Vanaf dat moment hebben gegadigden zich gemeld, o.a. via de afdeling EZ. Er zijn geen partijen uitgenodigd.

Bent u bereidt om alsnog het volledige dossier inclusief genoemde A-B akte voor ons ter inzage te leggen?
Ja, dit kan worden ingezien. De akte is een stuk wat is ingeschreven in het openbare kadaster. In het voorjaar 2008 is er een opdracht tot verkoop verstrekt.

Waarom is het pand toen niet openbaar ter verkoop aangeboden in de daarvoor bestemde vastgoed bestanden.
Openbare verkoop is veiling. Hiervoor is niet gekozen vanwege het feit dat verwacht werd dat een bedrijfspand bij gewone verkoop beter en lucratiever verkocht zou kunnen worden. Daarnaast was op dat moment EZ in gesprek met een partij die actief op zoek was.

De juiste marktwaarde wordt verkregen bij openbare aanbieding en na behoorlijke marketing. Waarom is het object nooit vrij ter verkoop aangeboden op de markt maar slechts ter verhuur?
Bij brief van 3 maart 2009 zijn de leden van de gemeenteraad geïnformeerd over de stand van zaken rond het pand. Hierin is aangekondigd dat makelaar Bob Vermaas is ingehuurd om te proberen om het pand (tijdelijk) te verhuren i.v.m. het gebrek aan belangstelling voor verkoop.

Het verkochte object, is binnen enkele minuten onder dezelfde voorwaarden, doorverkocht voor €1.850.000,00 kk. Was de koopsom van € 1.500.000,00, die de gemeente heeft ontvangen, niet te laag? Wij vragen dit ook omdat tijdens de onderhandeling/overeenkomst de bestemming is gewijzigd/toegevoegd in hotelbestemming?
Ten tijde van de verkoop liep eveneens de herziening van het bestemmingsplan, Bentinckspark 2009. De bestemming is enigszins verruimd, maar niet zodanig dat dit een substantiële waardevermeerdering oplevert. Uit een gesprek met de huidige eigenaar W. de Vries, is gebleken dat Slotzijl Investments B.V. het pand te koop heeft aangeboden met daarbij een mogelijkheid voor woningbouw. Dit is waardevermeerderend. Woningbouw is echter niet toegestaan en de doorverkopende partij was hiervan op de hoogte. Gezien de bestemming en de beperkingen waaronder de gemeente heeft verkocht was het verkoopbedrag acceptabel en heeft het college hiermee ingestemd.

Waaruit blijkt dat de bank van de koper slechts bereidt was om tot een bedrag tot € 1.500.000,00 te financieren? Zie B&W voorstel ( 10-1003-pub. 2 Sept.2010 )
Uit onderhandelingsgesprek tussen de koper en de door de gemeente ingeschakelde bedrijfsmakelaar. Voor de uiteindelijke acceptatie van de prijs doet de argumentatie van de koper niet echter meer ter zake.

De koper, Slotzijl Investments B.V, zou niet meer kunnen financieren dan 1,5 miljoen, en zou zelf € 50.000,= privé hebben moeten bijdragen. Is dit niet vreemd omdat Slotzijl Investments B.V bij doorverkoop de nieuwe eigenaar, W.J. De Vries Holding B.V wel € 969.539.48 kon lenen in de vorm van een schuld. Hoe verhoudt zich dat met voorgaande vraag 6? Graag toelichting!
Wij hebben geen inzicht/ willen geen inzicht hebben in de private afspraken tussen twee partijen.

Hoe zijn de kosten per jaar opgebouwd, ad. € 436.000,00 ,uitgaande van een marktwaarde van € 1.850.000,00 ad.6% of te wel € 111.000,00 rentelasten. Waar wordt het restant aan uitgegeven?
Het is niet duidelijk wat u met deze vraag bedoeld. De kosten die genoemd zijn in het voorstel aan het college zijn feitelijke kosten voor het in bezit hebben van het pand. Te weten kosten voor personeel, bouwkundig en groenonderhoud, energie en water, schoonmaak, verzekeringen e.d. Er is geen relatie met de marktwaarde van het pand. Aan het besluit tot verkoop door de gemeente heeft ook meegewogen dat het pand de gemeente jaarlijks € 120.000,= kostte.

De opmerking in uw voorstel, "koopprijs is goed, vooral gezien de markt", roept bij ons de vraag op wie zo capabel was om dit te kunnen beoordelen.
Het college van b&w, op advies van bedrijfsmakelaar B. Vermaas.

Korte nadere toelichting;
Stuitend vinden wij het dat er een pand ter verhuur wordt aangeboden, daarna wordt verkocht, (zonder dat het object vrij op de markt ter verkoop is aangeboden) onder het mom van dat er te weinig animo voor het pand bestond. Een wetenswaardigheid is dat het pand nu op diverse sites wordt aangeboden, incl. hotel/congresbestemming voor slechts € 2.495.000,00. Dat is een miljoen meer dan de gemeente er voor ontvangen heeft.
Er zijn bij ons, en bij onze makelaar, geen (recente) publicaties bekend waarin het pand voor genoemd bedrag te koop wordt aangeboden. Beleggers hebben hun eigen netwerk en kunnen om die reden soms sneller en lucratiever verhandelen. De prijsvorming is echter vooral gebaseerd op de veronderstelling die door Slotzijl B.V. werd gewekt dat woningbouw mogelijk zou zijn. De mogelijkheid van woningbouw vergroot het rendement aanzienlijk en er kan dan logischer wijs meer betaald worden voor de aankoop. Woningbouw is echter niet mogelijk. In een gesprek met de huidige eigenaar, W.J. de Vries Holding B.V., is dit hun (nogmaals) duidelijk gemaakt.
De verruiming van de bestemming op grond van de herziening van het bestemmingsplan Bentinckspark heeft geen effect op de prijs.

Wij gaan ervan uit dat wij u hiermee voldoende hebben geïnformeerd.

Met vriendelijke groet,

Burgemeester en Wethouders van Hoogeveen

Elim 23-01-2012.

Betreft: verkoop perceel met opstallen De Vos van Steenwijklaan 75.

Doel: nadere schriftelijke vragen conform reglement van orde van de raad.

Onze brief van: 01-11-2011.

Uw reactie: 01-12-2011.

Geacht College,

Onze Fractie heeft kennis genomen van uw beantwoording op de door ons gestelde vragen betreffende de verkoop Vos van Steenwijklaan 75. Uw beantwoording levert meer vragen op dan duidelijkheid, vandaar onze aanvullende vragen.

1) Waaruit blijkt dat het pand sinds juni 2008 in de verkoop staat? Recherche in BOG vastgoed bestanden heeft opgeleverd dat het pand slechts ter verhuur is aan geboden en niet ter verkoop? Voor de duidelijkheid het betreft de databank van de NVM.

2) De akten die staan ingeschreven in het kadaster zijn ons nu bekend.
Wij willen graag inzage in de onderhandse stukken die als grondslag hebben gediend voor notariële akten. Wij hebben onze vragen bij het feit, dat het pand binnen enkele minuten voor enkele tonnen meer is doorverkocht. Het voren staande zou bij u bekend moeten zijn gelet op de notariële informatieplicht.

3) Een gedwongen verkoop is een veiling, iets openbaar ter verkoop aanbieden is geen veiling!! Wij herhalen onze vraag: "Waarom heeft Vermaas het pand nooit ter verkoop aangeboden in het daarvoor bestemde vastgoed bestand van o.a. de NVM?” Hij bood het pand daarin wel ter verhuur aan (7 april 2009), een kleine toevoeging en het was wereldwijd bekend dat het pand ook te koop is/was.

4) Waaruit blijkt dat er gebrek aan belangstelling is/was voor aan- verkoop?
Wij lezen hier toch een tegenstelling. Nu is Vermaas blijkbaar alleen maar ingehuurd voor tijdelijk verhuur, wie heeft dan de acquisitie verzorgd voor de verkoop?

5) U geeft aan dat het verkoop bedrag acceptabel is/was. Op basis waarvan is deze afweging gemaakt en is er een taxatierapport? In hoeverre had/heeft het college de juiste informatie om hun goedkeuring ter verlenen?

6) In het college voorstel staat dat de koper slechts bereid zou zijn i.v.m. beperkte financiële middelen, om tot maximaal € 1.550.000,00 te gaan. Dus het antwoord is ons hier niet helemaal duidelijk. Wij willen ook graag weten of Vermaas nu wel of niet als verkopende makelaar is ingeschakeld? Bij punt 4 geeft u aan dat Vermaas is ingehuurd voor tijdelijk verhuur. Wij zijn wel heel benieuwd hoe nu de schriftelijke opdracht tot dienstverlening Gemeente Hoogeveen – Vermaas er uitziet.
Ik ga er vanuit dat er een getekende verkoopopdracht tot dienstverlening is met een duidelijke opdrachtomschrijving. Wij willen graag hiervan een afschrift. Wij zijn ook zeer benieuwd wanneer deze opdracht is verstrekt want u geeft aan dat er een opdracht is verstrekt voor tijdelijke verhuur en pas daarna voor de verkoop.

7) U wilt geen inzicht hebben in de private afspraken tussen partijen. Dus; wij doen hier zaken voor ruim € 1.500.000,00 op de blauwe ogen? Gezien het college voorstel was dit wel de motivatie om tot verkoop over te gaan. “Koper kan niet meer gefinancierd krijgen” dit is het college voorgehouden. (zie B&W voorstel 10-1003-pub. 03-08-2010).

8) Hier raken wij helemaal het spoor bijster. In de antwoorden van het college wordt gesproken over € 436.000, - feitelijke kosten en € 120.000, - jaarlijkse kosten. U begrijpt mij niet en ik begrijp u niet.
Zou u ons in Jip- en Janneke taal uit kunnen leggen, wat nu werkelijk het in het bezit hebben van het pand de gemeenschap kost, € 436.000,= of € 120.000,=? Dat er rekenschap gehouden met worden met kosten van onderhoud en beheer en afschrijving en rentelasten is mij duidelijk maar de hoogte hiervan is vaag?

9) Even “googlen” op het perceeladres en de aanbiedingen van diverse, degelijke marktpartijen vliegen ons om de oren. Voor de duidelijkheid: aanbiedingen zonder woonbestemming. Volgens onze informatie heeft de herziening van het bestemmingsplan Bentinckspark wel effect op de marktwaarde. Op dit moment is er leegstand in kantorenland. Ruim 17.000.000 m2 op landelijk niveau, dus hoe ruimer de gebruiksmogelijkheden hoe hoger de waarde.

10) Even nog een afsluiter: wanneer is het ontwerpbestemmingsplan Bentinckspark definitief geworden en wanneer is de onderhandse koopakte ondertekend?

Wij wachten met meer dan gewone belangstelling uw reactie af,

Met vriendelijke groet, namens de fractie van Gemeentebelangen Hoogeveen e.o.

Voor deze,

Raadslid Be Okken

Reageer op dit artikel:

Om te kunnen reageren, of de reacties te kunnen lezen, dient u te zijn ingelogd. Het kan zijn dat dit bericht door de redactie is gesloten of dat u geen toestemming heeft om te kunnen reageren op nieuwsberichten. Mocht je desondanks vragen hebben, dan kun je contact opnemen met de redactie.